Un patrimonio enorme – casi 46.000 propiedades para un total de 38,6 millones de metros cuadrados – parcialmente sin uso y disperso por toda Italia, pero con presencia importante en Roma (1.194 unidades), Milán (365), Turín (280), Nápoles (255) y Venecia. (175).
Los grandes edificios – la superficie media de colegios e internados, internados y centros de acogida es de 1.433 metros cuadrados – están presentes sobre todo en el norte (12.200 edificios).
Esa es la «fotografía», el retraro del parque inmobiliario propiedad de entidades eclesiásticas, tomada el lunes para Il Sole 24 Ore por Scenari Immobiliari. Surge así un mapeo sin precedentes, complementario al de los edificios vaticanos gestionados por la APSA (ver también Il Sole 24 Ore del viernes 18 de agosto).
las tipologías
Se trata de bienes destinados a la vida comunitaria de la congregación religiosa a la que pertenecen, como los conventos, pero también bienes funcionales destinados a la finalidad para la que se fundó la institución -instalaciones sanitarias, orfanatos, casas de reposo, escuelas-, a menudo fruto de herencias testamentarias o legados.
«Partimos de datos catastrales – explica Mario Breglia , presidente de Scenari Immobiliari – y llegamos a cifras significativas. Si se tienen en cuenta sólo los metros cuadrados, las dimensiones de todos los fondos inmobiliarios italianos se acercan. Sin embargo, el valor es inferior, 42,5 mil millones de euros frente a los 120,6 de los fondos, también porque los bienes artísticos que contienen algunas estructuras no están calculados».
Scenari Immobiliari estima que entre el 30% y el 40% de estos activos están vacíos o infrautilizados y que alrededor del 40% se encuentran en mal estado de mantenimiento. Y es precisamente aquí donde acechan interesantes oportunidades de valorización: tanto en beneficio de las instituciones, que de esta manera pueden apoyar económicamente sus actividades; tanto en beneficio de la comunidad, con vistas a regenerar el parque inmobiliario existente como a limitar las nuevas edificaciones. Conviene recordar que Italia es el quinto peor país de Europa en términos de ocupación de tierras.
El potencial
Breglia señala que «una gran parte de los activos ya tienen usos previstos que son útiles a la sociedad, aunque pueden recuperarse de otras maneras, en el mercado».
El caso más conocido en este sentido es el del hotel de cinco estrellas Portrait en Milán, inaugurado en diciembre de 2022 en los espacios del antiguo Seminario Arzobispal ubicado en Lungarno Alberghi de la familia Ferragamo.
El Seminario mantiene la propiedad de la estructura y la disponibilidad de algunos espacios para uso de la diócesis para actividades públicas, pero al hacerlo ha transformado una pérdida en una fuente de ingresos en beneficio de otras actividades caritativas y educativas.
El proceso de valorización
Históricamente, los gestores económicos de las entidades nunca han estado demasiado atentos a los activos inmobiliarios, pero, subraya Breglia, «se está abriendo paso una actitud de mayor atención hacia el uso de estos inmuebles , y la fuerte tendencia de crecimiento es el énfasis puesto en Criterios ESG. La mayoría de las congregacionesno recibe el 8 por mil como la Iglesia católica y se necesitan todas las inversiones posibles. Que, con la debida cautela, también pueden provenir de particulares e inversores institucionales».
La modalidad más funcional para quienes poseen el inmueble y para quienes quieren apoderarse de él es el préstamo para uso o el arrendamiento a largo plazo. Scenari Immobiliari estima plazos de entre uno y tres años para iniciar el proceso de valorización. La primera etapa, pagada por el inmueble, es analítica y va desde el reconocimiento de los activos inmobiliarios hasta la evaluación de los mismos, pasando por el estudio de viabilidad. Siguen las fases operativas preliminares, que prevén la elaboración de un plan director relativo a la refuncionalización. En este punto entramos en la fase de ejecución.
por Alexis Paparo.
27 de agosto de 2023.
Il Sole 24 Ore.
